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主题: 中国人举债买房都可以发财

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14小区区长
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发表于：2012/6/14 8:42:18
来自：湖北

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      债，如果从中国字的书写看，是一个“人”字和一个“责”字的组合。债，那是有钱的期待缺钱的人承担帮他赚钱的责任。债理论上必须偿还，而世界上任何预期的不确定性导致那可能成为泡影，成为债权人的风险。
    中国改革和开放，变化很多，有一种现象是将几十年的谨慎金融管理放开了，企业通过举债得到了活力，不断地举债成为很多企业不断发展的源泉。私人开始借债，债务不仅使很多人没有感到压力，债务成为他们的生活得到了巨大改善，尤其在买房、买车这些消费上，人们可以以很少的金钱得到本应该未来才能够获得的享受。
    我们从买房为例，如果您是自己买房住，您只要具备30%左右的房价，就可以通过银行的贷款，在今后20年或者30年，逐步地还款就可以从今天开始享受新房给您带来的环境。当然，您也可以通过银行的贷款，购买汽车改善您的生活质量。您成功的享受当然带来的是长期的还债，您必须保障您稳定的收入。这种超前消费的模式确实让中国的内需拉前几十年。
    我们社会的管理成熟度太低的原因，这种鼓励和促进消费的金融政策，被很多聪明的中国人用来私人房产投资。再以买房为例，因为您只要拥有30%的本钱就可以获得一套可以流通的房产，那么人们期待房价在短期内上涨，如果一套100万元的房产，2年涨了20万元，似乎也就是每年10%不到吧，买房人应该是毛利赚了20万元，如果考虑银行的贷款成本和税收，理论上买房人无利可获。因为按照每年6%以上的利息计算，加上交易过程的契税，营业税，再加上2年的房产买卖是需要有所得税的。可是买房人是以本金30%，也就是说30万元买房的，二年后卖出的时候如果房价是120万元，买房人的实际收益空间是90万元，而买房人是按照赚20万元的口径纳税缴费的，因此，这样的交易，从资金效益角度看，那是买房人在举债经营房产。这比房地产企业做房产收益效益都好，至少私人投资收益的所得税按照20%交税，而企业需要25%。而按照合同差价纳税，让买房人赚了资金的时间效应和首付与合同价之间的差价。而且在银根不紧的情况下，银行给予买卖房产的转贷业务，更加协助卖房人的获利方便。这就是为什么买房人在房价涨的时候都获利较大的原因，也就是为什么我们今天如此遏制的政策，无法顺利调节房价和房产市场的动因。
    很多人都说房子总是值钱的，那是不完整的观点，因为如果您是全额投资，或者您在很多年后变现，或者在短期内房价没有上涨，那您买房的风险很大。只要短期内房价预期上涨，哪怕不涨，只要市场需求活跃，那按照目前的买房政策，您是有较大利益的。比如以上述的方案说，买房人出资30万元，二年后哪怕原价出售，仍可获得70万元的收入，考虑70万元二年的还款，我们按照目前的利息查看计算结果：
房款总额：100 (万元)
还款总额：164.285 (万元)
首付款：30.000 (万元)
支付利息：94.285 (万元)
贷款总额：70.000 (万元)
贷款月数：360 (月)
公积金贷款利率：
月均还款：4563.48 (元)
商业贷款利率：6.800%
    按照这些数据，二年的还款是买房人的增加成本109523.52元。契税按照3%计，共3万元。需要交纳卖房营业税和其它费用，预计6万元，个人所得税应该最多较6万元。那么买房人的实际收益55万元。这就是买房赚钱人的奥秘，为什么很多人借钱买房。那30万元的本钱，在完全纳税的阳光操作下，买房人净利润55万元，利润率达到183%。
    那么，如果当很多地方的房价出现每年上涨超过20%，岂不是成为极具暴利的盈利场了。所以胆大买房的在中国都发财了，谨慎生活的因为没有买房，您尽管工资较高，可能您被社会重组，成为无产阶级了。
    假如私人投资房产的政策改变，假如房价的泡沫得到消失，房产的投资人将会减少盈利，甚至于出现亏损，那样的话，还债的责任成为这些人的负担。

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