评点《物业管理条例》

　　我国第一部《物业管理条例》日前发布，这标志着中国物业管理步入法制化轨道，对规范物业管理、维护业主权益具有重要意义。为此，本报记者采访了有关方面人士，他们对该《条例》提出了各自的意见和建议—

    前不久，建设部发布了我国第一部《物业管理条例》。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾认为，《条例》标志着物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

　　一时间，叫好者有之，批评声也不断。为此，记者采访了中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎、北京隆安律师事务所专门从事房地产诉讼的律师陈旭，以及带领小区业主维权两年多、索赔金额高达上亿元的北京国际友谊花园业委会主任于亚非。

　　保护业主权益

　　业内人士认为，《条例》的最大亮点是业主大会成为物业管理最高决策机构。过去，业主仅仅是受物业公司强制的接受者，今后，业主有权“炒掉”不满意的物业公司。《条例》第一次明确了业主与物业公司的主仆关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。

　　《条例》的另一大亮点就是强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。例如不久前，北京天通苑小区发生了一场纠纷：在业主不知情的情况下，物业公司与电信部门签署了一份协议，将小灵通基站装在小区里。现在，这些业主维权有了法律依据。该《条例》第二十七条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。《条例》第五十八条还规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”今后，如再出现开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施的情形，业主索赔就有法可依了。

　　王前虎告诉记者，去年我国的房屋装修和物业管理方面的纠纷多达12582件，业主权益规定不明晰是产生纠纷的重要原因。

　　可操作性需增强

　　现在，小区业主最关心召开业主大会与业委会的成立问题，否则，他们就不是真正意义上的小区主人。

　　这并非虚言。居住在北京大兴区宏盛家园小区的马先生抱怨说，入住小区4年多，从来没听说过召开业主大会的事，更没见业委会的影子。据记者了解，全国像这样的小区还有不少。业主们纷纷置疑：既然业主大会没召开，业委会没成立，物业公司还没有得到业主授权就来收费，其乱收费行为谁来监督？

　　陈旭认为，《条例》对于业主大会的规定比较笼统，业主委员会成立手续烦琐，在实际中不易操作。

　　这些不明确的地方将来就有可能让一些开发商以种种借口无限期地拖延成立业委会，物业公司就有可能乱收费。

　　《条例》第十二条规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。”但是现在一些社区，即使书面通知，也很难做到召集到1／2以上的业主。

　　国际友谊花园业委会主任于亚非证实了这种困难。她所住的北京国际友谊花园已售出的400套左右的房子中，常住的业主只有10％－15％，其他都是租户，即使提前3天通知，能来开会的业主也仅20来户。

　　于亚非说，以前他们小区在开发商的主持下成立了一个业委会，但业主们发现这个业委会偏向开发商，于是他们撤换了这个业委会。新选出的业委会对小区复测后发现，小区面积缩水8000平方米，开发商多收了上亿元，每户业主平均多掏了10万元左右。于亚非他们到朝阳区房地产管理局小区办办理备案手续已经两年多，可是至今没能得到官方的认可。“我们只拿到了184名业主的授权，达不到所有业主的半数。”于女士无奈地说。

　　严格执行是关键

　　“严格看来，《条例》还有一定的法律空白，更多更详细的规定还有待于实施细则的出台。”陈旭律师说。“《条例》的出台给了我们信心，但是仍有很多问题需要细化，我希望实施细则能更多地替业主着想。”于女士充满期待。

　　“房地产市场是一个逐步完善的市场，”王前虎说，“如何保证《条例》的严格执行是关键，只要行政主管机关能严格执行现有的条例，就是一大进步。”对此，他强调：“细则中需要补充的内容还有很多，但最重要的是体现法律赋予消费者的权利，体现‘公平交易、诚实信用’的原则。”